L'impennata delle tariffe di noleggio della logistica in Spagna: Un aumento di 10%

Il mercato della logistica spagnolo: un attore importante in Europa

La Spagna si erge come uno dei mercati logistici più allettanti d'Europa, come dimostra la significativa crescita dei canoni di locazione per le strutture logistiche. Secondo un rapporto di Waypoint 2025, preparato da Cushman & Wakefield, il settore logistico e industriale in Spagna è in crescita. Questo rapporto sottolinea l'interazione tra la robusta crescita degli affitti, i costi operativi competitivi e la domanda continua, che insieme creano un'atmosfera di mercato vivace.

Tendenze attuali nei prezzi degli affitti

Nel corso del 2024, i canoni di locazione per gli spazi logistici in Spagna sono aumentati vertiginosamente di circa 10%, segnando uno dei maggiori incrementi in Europa, superando notevolmente la media regionale del 4,11% nell'area EMEA. Regioni metropolitane chiave come Madrid e Barcellona stanno sfruttando al massimo questa crescita, dimostrando una domanda resiliente ed in espansione per gli spazi logistici. Nello specifico, i prezzi medi di affitto a Madrid hanno raggiunto €4,98/m²/mese, mentre a Barcellona hanno raggiunto il picco di €6,06/m²/mese, con entrambi i mercati che illustrano una chiara tendenza al rialzo.

La situazione è particolarmente critica a Barcellona, dove zone di pregio come la ZAL stanno vivendo una tremenda carenza, con conseguente mero 1.3% Tasso di disponibilità.

Prospettive future del settore logistico

Le prospettive per il mercato logistico e industriale spagnolo rimangono ottimistiche fino al 2025, con quasi 600 milioni di euro di transazioni confermate registrate solo nella prima metà dell'anno. Se questa dinamica persiste, c'è un'alta probabilità che i dati di fine anno possano superare il precedente record di 1,4 miliardi di euro ambientato nel 2024, con previsioni che suggeriscono una crescita di almeno il 5%, spinta dall'aumento dell'attività e dal turnover attivo del portafoglio.

Inoltre, il panorama logistico è destinato a espandersi ulteriormente, con circa 100.000 m² che si prevede verranno aggiunte a Madrid e approssimativamente 214.000 m² previsto a Barcellona entro la fine del 2025 e nel 2026.

Costi operativi competitivi

La Spagna si distingue all'interno della regione EMEA mantenendo una struttura competitiva dei costi operativi rispetto ai suoi principali omologhi europei. I costi del lavoro e i prezzi dell'elettricità sono notevolmente inferiori alla media globale, rafforzando l'attrattiva della Spagna per gli operatori logistici che cercano efficienza senza sacrificare la connettività o l'accesso ai principali centri di consumo. Inoltre, le crescenti spese associate a materiali ed energia hanno portato a un maggiore interesse per strutture rinnovate o di seconda generazione, fornendo una soluzione fattibile per soddisfare la crescente domanda.

Cambiamenti economici e dinamiche di mercato

Il report Waypoint 2025 prevede anche una fase di transizione nel mercato europeo, caratterizzata da una crescente scarsità di terreni disponibili e pressione sull'offerta. Questo cambiamento è destinato a dare potere ai proprietari immobiliari nella definizione delle condizioni e dei prezzi, in contrasto con una fase precedente in cui gli inquilini avevano maggiore potere negoziale.

Attualmente, il mercato europeo della logistica sta vivendo una dinamica equilibrata: il 33% dei mercati favorisce gli inquilini, mentre il 29% propende per i proprietari. Le proiezioni indicano che quasi il 40% dei mercati potrebbe raggiungere uno stato di equilibrio entro i prossimi tre anni, riducendo presumibilmente i mercati favorevoli agli inquilini ad appena il 21%.

Il boom dell'e-commerce e il suo impatto

Un fattore significativo di questa evoluzione del mercato è la crescita esplosiva dell'e-commerce, testimone di un'ascesa sbalorditiva. 289% negli ultimi dieci anni, che rappresenta la forza trainante principale per la domanda di spazi logistici nella regione EMEA. In Spagna, gli effetti dell'e-commerce sono stati ancora più marcati, con un aumento sbalorditivo che supera 500%. Anche settori come quello automobilistico e della vendita al dettaglio stanno svolgendo un ruolo fondamentale, con l'industria alimentare in particolare che sta emergendo come facilitatore chiave per l'espansione logistica.

Conclusione: Il vantaggio competitivo della Spagna

La Spagna vanta una combinazione vincente di forte domanda, aumento dei canoni di locazione, costi operativi controllati e la sua posizione strategica all'interno della regione EMEA. Come sottolineato da Pere Morcillo, Head of Industrial & Logistics presso Cushman & Wakefield Spagna, il dinamismo degli hub logistici come Madrid e Barcellona, unito al continuo interesse degli investitori, consolida il loro status di destinazioni preferite per operatori e fondi di investimento.

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